💰 Simule seu Financiamento
📈 Evolução das Parcelas
📋 Tabela de Amortização
| Período | Parcela SAC | Saldo SAC | Parcela PRICE | Saldo PRICE |
|---|
💡 Dica: No SAC você paga menos juros, mas a primeira parcela é mais alta. Escolha SAC se sua renda suportar. Você pode usar o simulador de salário líquido para verificar se a parcela cabe no seu orçamento (máximo 30% da renda).
Financiamento Imobiliário: Guia Completo 2026
O financiamento imobiliário é a principal forma de comprar a casa própria no Brasil. Através dele, você paga uma entrada (geralmente 20% a 50% do valor) e financia o restante em até 35 anos, com parcelas mensais que incluem amortização e juros.
No Brasil, existem duas principais fontes de recursos para financiamento: o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), que usa recursos da caderneta de poupança, e o FGTS, que oferece taxas mais baixas para imóveis de até R$ 350.000 em programas como o Minha Casa Minha Vida.
📊 Dados do Mercado 2026
O crédito imobiliário atingiu R$ 280 bilhões em 2025, com mais de 1 milhão de unidades financiadas. A Caixa Econômica lidera com 70% do mercado, seguida por Itaú, Bradesco e Santander.
Como Funciona o Financiamento Imobiliário?
Ao financiar um imóvel, o banco paga o vendedor e você assume uma dívida com a instituição. O imóvel fica em alienação fiduciária (como garantia) até a quitação total. Se você não pagar, o banco pode retomar o bem.
Cada parcela mensal é composta por:
- Amortização: Reduz o saldo devedor (a dívida em si)
- Juros: Custo do dinheiro emprestado (calculado sobre o saldo)
- Seguros: MIP (Morte e Invalidez) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel)
- Taxa de administração: Cobrada por alguns bancos
SAC vs PRICE: Entenda as Diferenças
Os dois sistemas de amortização mais usados no Brasil são o SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela PRICE (Sistema Francês). A escolha entre eles impacta diretamente no valor das parcelas e no total de juros pagos.
| Característica | SAC | PRICE |
|---|---|---|
| Parcelas | Decrescentes (começam altas e diminuem) | Fixas (mesmo valor do início ao fim) |
| Amortização | Constante (mesmo valor todo mês) | Crescente (aumenta ao longo do tempo) |
| Total de juros | ✅ Menor (economia de 15% a 30%) | ❌ Maior (paga mais juros no total) |
| Primeira parcela | ❌ Mais alta (exige maior renda) | ✅ Mais baixa (cabe em orçamentos menores) |
| Entrada mínima (SBPE) | 30% do valor do imóvel | 50% do valor do imóvel |
| Indicado para | Quem quer economizar no longo prazo | Quem precisa de parcela menor e previsível |
Exemplo Prático: Imóvel de R$ 500.000
Veja a diferença real entre SAC e PRICE em um financiamento de R$ 350.000 (entrada de R$ 150.000) em 30 anos a 10% a.a.:
| Item | SAC | PRICE |
|---|---|---|
| Primeira parcela | R$ 3.889 | R$ 3.070 |
| Última parcela | R$ 980 | R$ 3.070 |
| Total de juros | R$ 530.208 | R$ 755.200 |
| Custo total | R$ 880.208 | R$ 1.105.200 |
| Economia SAC | R$ 224.992 (29,7% menos juros) | |
💡 Nossa Recomendação
Escolha SAC sempre que sua renda permitir! A economia pode chegar a R$ 200.000 ou mais em um financiamento de 30 anos. As parcelas começam mais altas, mas diminuem todo mês, aliviando o orçamento ao longo do tempo.
Regras do Financiamento Imobiliário 2026
O Banco Central e o CMN (Conselho Monetário Nacional) regulam o crédito imobiliário. Confira as principais regras vigentes:
- Entrada mínima SAC (SBPE): 30% do valor do imóvel
- Entrada mínima PRICE (SBPE): 50% do valor do imóvel
- Entrada Minha Casa Minha Vida: A partir de 5% (Faixa 1)
- Prazo máximo: 420 meses (35 anos)
- Comprometimento máximo da renda: 30% da renda bruta familiar
- Teto SBPE: R$ 1,5 milhão por imóvel
- Teto FGTS: R$ 350.000 para taxas subsidiadas
- Idade máxima: Prazo + idade ≤ 80 anos e 6 meses
Taxas de Juros dos Principais Bancos (2026)
As taxas variam conforme o banco, relacionamento e perfil do cliente. Valores aproximados para financiamento com recursos SBPE:
| Banco | Taxa Mínima | Taxa Máxima |
|---|---|---|
| Caixa Econômica | 8,99% a.a. | 10,99% a.a. |
| Itaú | 9,50% a.a. | 11,49% a.a. |
| Bradesco | 9,50% a.a. | 11,49% a.a. |
| Santander | 9,49% a.a. | 11,99% a.a. |
| Banco do Brasil | 9,15% a.a. | 10,99% a.a. |
* Taxas aproximadas de janeiro/2026. Consulte o banco para valores atualizados.
Como Usar o FGTS no Financiamento
O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) pode ser usado de várias formas no financiamento imobiliário:
- Entrada ou parte dela: Complementar o valor da entrada
- Amortização extraordinária: Reduzir o saldo devedor (a cada 2 anos)
- Pagamento de parcelas: Usar para pagar até 80% de 12 parcelas consecutivas
- Quitação total: Liquidar o financiamento de uma vez
💰 Dica: Amortize com o FGTS!
A cada 2 anos, você pode usar o saldo do FGTS para amortizar o financiamento. Quanto mais cedo fizer isso, mais juros economiza. Prefira reduzir o prazo (não a parcela) para maximizar a economia.
Documentos Necessários para Financiar
A documentação varia conforme o banco, mas geralmente inclui:
- Pessoais: RG, CPF, comprovante de estado civil, comprovante de residência
- Renda: Holerites (3 últimos), declaração de IR, extratos bancários
- Autônomos: Decore, extratos bancários (6 meses), declaração de IR
- Imóvel: Matrícula atualizada, IPTU, certidões negativas
Custos Além das Parcelas
Ao comprar um imóvel financiado, considere também:
- ITBI: Imposto de Transmissão (2% a 3% do valor do imóvel)
- Registro em cartório: Aproximadamente 1% do valor
- Avaliação do imóvel: R$ 500 a R$ 3.000
- Seguros obrigatórios: MIP + DFI (incluídos na parcela)
- Taxa de abertura de crédito: Alguns bancos cobram
10 Dicas para Economizar no Financiamento
- 1. Dê a maior entrada possível: Menos financiamento = menos juros
- 2. Escolha SAC: Economia de até 30% nos juros totais
- 3. Opte pelo menor prazo viável: 20-25 anos é melhor que 35
- 4. Compare pelo menos 4 bancos: 1% a.a. de diferença = milhares de reais
- 5. Negocie taxas: Bancos têm margem, especialmente para bons clientes
- 6. Use o FGTS para amortizar: A cada 2 anos, preferencialmente reduzindo prazo
- 7. Faça amortizações extras: Qualquer valor ajuda a reduzir juros
- 8. Considere portabilidade: Se encontrar taxa menor, transfira!
- 9. Mantenha score de crédito alto: Influencia nas taxas oferecidas
- 10. Não comprometa mais de 30% da renda: Garante segurança financeira
Financiamento Imobiliário vs Consórcio
Muitas pessoas ficam em dúvida entre financiar ou fazer consórcio. Veja as diferenças:
| Aspecto | Financiamento | Consórcio |
|---|---|---|
| Recebe o imóvel | Imediatamente | Após ser contemplado |
| Custo total | Maior (juros altos) | Menor (só taxa de administração) |
| Parcelas | Fixas ou decrescentes | Reajustadas pelo INCC |
| Indicado para | Quem precisa do imóvel agora | Quem pode esperar |
❓ Perguntas Frequentes sobre Financiamento Imobiliário
No SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização é fixa e as parcelas diminuem ao longo do tempo porque os juros são calculados sobre um saldo cada vez menor. No PRICE (Tabela Price ou Sistema Francês), as parcelas são fixas do início ao fim, mas você paga mais juros no total porque a amortização começa pequena e só aumenta depois.
O SAC é geralmente mais vantajoso porque você paga significativamente menos juros no total — a economia pode variar de R$ 50.000 a R$ 250.000 dependendo do valor e prazo do financiamento. O PRICE é indicado apenas para quem precisa de parcelas menores e fixas, mesmo sabendo que pagará mais no final.
Depende do sistema de amortização e da linha de crédito. No SBPE, a entrada mínima é de 30% para SAC e 50% para PRICE. No programa Minha Casa Minha Vida, a entrada pode ser de apenas 5% a 10% dependendo da faixa de renda familiar.
O prazo máximo é de 420 meses (35 anos) na maioria dos bancos. Porém, há limite de idade: o prazo somado à sua idade não pode ultrapassar 80 anos e 6 meses. Prazos mais curtos (20-25 anos) são recomendados para pagar menos juros.
Sim! Você pode usar o FGTS para amortização extraordinária a cada 2 anos. Pode escolher entre reduzir o prazo (mais econômico) ou o valor das parcelas (mais alívio no orçamento). Quanto antes amortizar, mais juros você economiza.
As taxas variam entre 8,99% e 12% ao ano dependendo do banco, do seu perfil de crédito e do relacionamento com a instituição. Financiamentos com recursos do FGTS costumam ter taxas menores (a partir de 4,5% no Minha Casa Minha Vida).
Sim! Se encontrar taxas melhores em outro banco, você pode solicitar a portabilidade sem custo. O novo banco quita a dívida no antigo e você passa a pagar para ele. É uma ótima forma de economizar se as taxas caírem.
Os bancos permitem comprometer até 30% da renda bruta familiar. Porém, especialistas recomendam não ultrapassar 25% para manter uma margem de segurança e qualidade de vida.
O financiamento imobiliário é provavelmente o maior compromisso financeiro da sua vida. Use nossa calculadora para simular diferentes cenários, compare SAC vs PRICE e escolha conscientemente. Lembre-se: a casa própria é um sonho, mas não vale a pena comprometer sua tranquilidade financeira. Planeje, pesquise e negocie!