O mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) continua a ser um porto seguro para investidores em busca de renda passiva e, em alguns casos, de valorização do patrimônio. Com a Selic ainda em patamares elevados, mas com sinais de arrefecimento da inflação, a busca por alternativas de investimento que superem a renda fixa tradicional se intensifica. Mas, afinal, onde estão as melhores oportunidades neste universo?

Dividend Yield Atrativo: O Caso TEPP11

Um dos fundos que tem chamado a atenção é o Tellus Properties (TEPP11). O BTG Pactual reiterou a recomendação de compra para o FII, com preço-alvo de R$ 10,10 por cota, o que representa um potencial de valorização de 10% em relação ao último fechamento, de R$ 9,19. Mas o que torna o TEPP11 tão interessante?

De acordo com os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira, do BTG Pactual, o FII negocia com um desconto de 4% em relação ao seu valor patrimonial, o que configura uma relação risco-retorno considerada “bastante atrativa”. Além disso, a expectativa é que ganhos não recorrentes do fundo garantam proventos na casa de R$ 0,12 por cota até o fim do primeiro semestre de 2026. Isso se traduziria em um dividend yield (DY) anualizado de 15,7%, bem acima da média de cerca de 10% observada no segmento de lajes comerciais. É como se o fundo estivesse te pagando um aluguel bem gordo pelos próximos meses.

A Estratégia por Trás do TEPP11

O TEPP11 adota uma estratégia de gestão ativa, focada em adquirir participações relevantes em ativos corporativos classe B, promover melhorias operacionais, estreitar o relacionamento com inquilinos, elevar a ocupação e, posteriormente, desinvestir com a captura de ganho de capital. É como pegar um imóvel precisando de uma reforma, dar um tapa, e vender por um preço bem maior. E no meio do caminho, ainda embolsar o aluguel.

Os FIIs Mais Populares e Seus Rendimentos

Mas o TEPP11 não é o único FII que merece atenção. Um levantamento da Grana Capital revelou que os fundos imobiliários mais populares entre investidores pessoa física entregaram retornos de até 32% nos últimos 12 meses. O líder nesse ranking é o CPTS11, da Capitania, cuja cota saltou de R$ 6,21 no início de 2025 para R$ 8,17 em janeiro de 2026, um aumento de aproximadamente 31,5%. Além disso, o fundo distribuiu R$ 1,03 por papel em proventos, o que equivale a um dividend yield (DY) anual de cerca de 12,5%.

O CPTS11 é um fundo multiestratégia que busca, no longo prazo, retorno por meio de títulos e investimentos ligados ao setor imobiliário, como CRIs, LCIs, papéis de outros FIIs e letras hipotecárias. É como um cardápio variado de investimentos imobiliários, tudo em um só lugar.

Cenário Macroeconômico e Impacto nos FIIs

O desempenho dos FIIs está intrinsecamente ligado ao cenário macroeconômico. A trajetória da Selic, a inflação, o crescimento do PIB e a confiança do consumidor são fatores que influenciam diretamente o mercado imobiliário e, consequentemente, os fundos que investem nesse setor. Por exemplo, a expectativa de um acordo comercial entre o Brasil e a Índia para aumentar a exportação de minério de ferro pela Vale pode impulsionar a economia e, por extensão, o setor imobiliário, beneficiando os FIIs que investem em galpões logísticos e outros ativos relacionados à cadeia produtiva.

No entanto, é importante lembrar que investir em FIIs envolve riscos. A vacância dos imóveis, a inadimplência dos inquilinos e a volatilidade do mercado financeiro são fatores que podem impactar negativamente o desempenho dos fundos. Por isso, é fundamental diversificar a carteira e analisar cuidadosamente os fundamentos de cada FII antes de investir.

Para a próxima semana, os investidores devem ficar de olho nos indicadores de inflação e nas decisões do Banco Central em relação à Selic. Além disso, a divulgação de resultados de empresas do setor imobiliário e de fundos imobiliários pode trazer novas oportunidades e desafios para o mercado. Lembre-se, a informação é sua maior aliada na hora de investir.